Súmulas & Repetitivos: Tema 1.099

Notas do episódio

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que é de dez anos o prazo prescricional para o pedido de restituição da comissão de corretagem quando a rescisão do contrato ocorrer por culpa da construtora ou incorporadora, especialmente em razão do atraso na entrega do imóvel. Esse prazo deve começar a contar a partir do momento em que o comprador toma conhecimento da recusa em devolver os valores pagos. Essa decisão foi tomada em julgamento realizado sob o rito dos recursos repetitivos, Tema 1.099. Isso significa que, agora, ela vai servir de base para os demais tribunais do país, quando julgarem casos semelhantes. O relator, ministro Humberto Martins, esclareceu que essa decisão difere do Tema 938, que prevê prescrição de três anos apenas quando a restituição é baseada na alegação de cláusula abusiva. A tese do Tema 1.099 aplica-se exclusivamente quando o pedido de devolução é dirigido à construtora ou incorporadora, não abrangendo ações contra a corretora de imóveis. O caso analisado que representou a questão, originado no Tribunal de Justiça do Ceará, envolvia um contrato de compra de apartamento rescindido judicialmente por atraso na entrega. O Tribunal de Justiça do Ceará aplicou o prazo de dez anos por se tratar de responsabilidade contratual, e não de cláusula abusiva. Mesmo com acordo extrajudicial entre as partes, o colegiado manteve a análise do tema sob a sistemática dos repetitivos. O relator observou que, em casos como esse, a restituição tem origem contratual, afastando a ideia de enriquecimento sem causa, o que justifica o prazo decenal. Além disso, destacou que o direito à restituição é subjetivo e o prazo começa a contar a partir da ciência da negativa da incorporadora em devolver os valores pagos.