Súmulas & Repetitivos: Tema 1.391

Notas do episódio

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que as dívidas de condomínio, mesmo aquelas anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais. Com isso, esses débitos não ficam sujeitos ao plano de recuperação da empresa e podem ser cobrados na justiça comum. A decisão foi tomada sob o rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.391, e o entendimento deve ser seguido pelos tribunais de todo o país em casos semelhantes. O ministro Raul Araújo abriu a divergência que prevaleceu no julgamento e destacou o impacto que a falta de pagamento pode provocar nos condomínios. Segundo ele, as despesas comuns precisam ser divididas entre os proprietários das unidades, muitos deles com capacidade financeira limitada. Quando uma empresa deixa de pagar sua parte, os demais moradores podem acabar arcando com custos maiores. Para o ministro, não seria razoável transferir esse prejuízo à comunidade condominial durante todo o processo de recuperação judicial. O relator também ressaltou que a obrigação de pagar o condomínio está diretamente ligada ao imóvel e acompanha a propriedade. Essa característica, conhecida como obrigação propter rem, justifica o tratamento diferenciado desse tipo de dívida em relação às demais obrigações comerciais da empresa. O ministro acrescentou que as despesas condominiais são necessárias à administração e à conservação do patrimônio. Por isso, a natureza extraconcursal do crédito independe de quando a dívida foi constituída. Com a decisão, os débitos condominiais poderão ser executados no juízo cível competente, mesmo durante a recuperação judicial da empresa devedora. O critério temporal previsto na Lei de Recuperação Judicial e Falências não afasta essa possibilidade, inclusive para dívidas vencidas antes do pedido de recuperação. O juízo responsável pela recuperação pode controlar medidas de bloqueio ou apreensão de bens essenciais à continuidade da atividade empresarial. Com a definição da tese pelo STJ, os processos que estavam suspensos sobre o tema podem voltar a tramitar.